¿Necesidad de consignar las rentas debidas en los procesos que llevan aparejado lanzamiento?
Análisis de distintos aspectos del art. 449.1 LEC en relación a la existencia de fiadores, concesión de beneficio a la Justicia Gratuita del arrendatario y excepciones a la norma.
¿Debe el “demandado” seguir pagando la renta mientras se tramita el recurso?
El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que:
“1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al DEMANDADO los recursos de apelación o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
2. Los recursos de apelación o casación a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato. (...)”
Nos encontramos, por tanto, ante un requisito de procedibilidad que condiciona el acceso al sistema de recursos cuando el proceso tenga como consecuencia el lanzamiento de una finca.
Dicho requisito, además, tal y como nos recuerda distinta jurisprudencia como, a modo de ejemplo, la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Asturias de 17 de diciembre de 2024 (n.º 116/2024, ECLI: ES:APO:2024:1322A), la cual hace referencia a distinta doctrina del Tribunal Constitucional ( (SSTC 346/93 (RTC 1993, 346), 249/94 (RTC 1994, 249), 100/95, 26/96, 216/98 (RTC 1998,216), 10/99 (RTC 1999, 10)), dicho requisito de procedibilidad debe haberse cumplimentado con carácter previo o coetáneo a la formalización del recurso no pudiendo ser subsanado con posterioridad a dicha formalización el pago o consignación de dichas sumas debidas. Únicamente se permitirá la subsanación de la acreditación del pago en sí pero NO el pago extemporáneo a fecha de formalización del recurso (Sentencia de la AP Asturias de 17/12/2024).
El mismo es aplicado con rigor puesto que, tal y como explicita distinta jurisprudencia constitucional y ordinaria, no se trata de un mero formalismo, sino de un requisito sustantivo, vinculado a una finalidad concreta: evitar el uso dilatorio de los recursos para prolongar la posesión del inmueble sin contraprestación por lo que su imposición es más una pretensión disuasoria a fin de evitar la prolongación del proceso judicial por parte del “demandado” que no una pretensión real de garantizar el cobro de las sumas adeudadas.
Ahora bien, ¿qué debe entenderse por “demandado” a los efectos del 449.1 LEC?
Para ello deberemos desgranar la finalidad pretendida en el art. 449.1 LEC y no es posible sucumbir a una aplicación sistemática, rigorista y desproporcionada de la obligación contenida en dicho precepto.
Como es de ver de su propio contenido el objeto de dicho artículo es doble :
- Proteger el derecho del arrendador / titular que ha obtenido una resolución favorable.
- Impedir que el poseedor / demandado se perpetúe en la posesión del inmueble sin realizar abono alguno evitando así el uso abusivo y dilatorio del sistema de recursos.
Como es de ver el epicentro bajo el que debe ser interpretado el contenido del art. 449.1 LEC es evitar dilatar el procedimiento para que la parte que ostenta la posesión del inmueble, ya de forma ilegítima, se perpetúe en el tiempo.
Debido a ello debemos de distinguir y precisar el concepto de “demandado” al que hace referencia el art. 449.1 LEC a otros intervinientes en el procedimiento y que no tienen por qué ostentar la condición de poseedor y que, por ende, no tienen por qué verse privados de poder interponer el recurso que corresponda.
Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1407/2025 de 13 de octubre de 2025.
La referida Sentencia viene a unificar el criterio que, hasta el momento, aplicaban distintas Audiencias Provinciales las cuales, en algunos casos, ante la falta de precisión del redactado del art. 449.1 LEC venía aplicando un criterio rigorista y se exigía dicho requisito de procedibilidad a “todo demandado” y, otras, venían a interpretar casuísticamente la procedencia o no de exigir dicho requisito de procedibilidad cuando el recurrente no ostentase, a su vez, la posesión del inmueble.
En concreto la Sentencia analiza la figura de los fiadores solidarios pero, como más adelante indicaremos, dicho criterio es extrapolable a otras figuras que pueden concurrir sea o no en el contrato de arrendamiento ya que, como es de colegir de la mera lectura del art. 449.1 LEC, dicho precepto NO únicamente se aplica sobre los procedimientos de desahucio por impago de rentas sino que es aplicable a cualquier procedimiento que lleve aparejado el lanzamiento.
Respecto a los mismos el Tribunal Supremo, conociendo en casación de una Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia refiere:
“La exigencia de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato se deban pagar adelantadas se justifica en la necesidad de asegurar los intereses del arrendador frente a la posibilidad de que el arrendatario se valga del recurso para seguir en la posesión sin pagar, pero en un caso como el presente no resulta justificado imponerla a unos fiadores que no ocupan el inmueble ni pueden beneficiarse de esa situación.
En consecuencia, la Audiencia Provincial, al imponer a los fiadores la consignación del art. 449.1 de la LEC como requisito de procedibilidad para recurrir, ha aplicado de forma rigorista y desproporcionada el precepto, lo que ha determinado la inadmisión del recurso de apelación y la privación injustificada del derecho de defensa a los recurrentes respecto de una cuestión -su vinculación como fiadores- que constituye el único objeto de su impugnación.”
Es de ver, por tanto, como dicho requisito de procedibilidad no es aplicable a todo “demandado” sino que, muy acertadamente, se limita por el alto tribunal la aplicación rigorista que hasta el momento habían aplicado distintas Audiencias Provinciales y que ciertamente suponían un obstáculo injustificado para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva de todos aquellos “demandados” que se han visto limitados de poder ejercer su derecho a recurso.
No ofrece duda el supuesto en el que el “demandado” recurre ambos pronunciamientos (lanzamiento y condena al pago de rentas) pero, en caso de no ser así, no existe óbice para que, incluso, dicha interpretación pueda aplicarse al propio arrendatario el cual vía recurso NO discuta el lanzamiento objeto de condena pero sí, por ejemplo, el importe de las rentas reclamadas o asimilados que hubieran sido objeto de reclamación por la demandante puesto que, en todo caso, el recurso no impediría ejercitar la acción de lanzamiento.
Para ello, como nos recuerda la Ilma. Audiencia Provincial de Cádiz en su Sentencia n.º 271 de 27 de octubre de 2022:
“Ahora bien, aunque se recurra en apelación el pronunciamiento sobre el importe de las rentas debidas sin necesidad de consignarlas previamente para la tramitación del recurso, la mayoría de los Tribunales entiende que la condición inexcusable para que tal excepción pueda ser operativa es " que ese aquietamiento no sea meramente formal y el arrendatario apelante haga entrega de la vivienda al actor pues si se mantiene la ocupación parece razonable que haya de serle exigible la satisfacción de las rentas para recurrir, pues en otro caso estaría defraudando la finalidad del requisito del art 449.1 LEC ". En el presente caso, la sentencia le condena al desalojo y lanzamiento y no parece que lo haya realizado. “
Por ende, tal y como indicamos, dicha interpretación puede extenderse a otras figuras jurídicas como pueden ser:
- Fiadores, avalistas o garantes personales NO poseedores.
- Codeudores solidarios no ocupantes del inmueble.
- Arrendatarios cuyo recurso no tiene por objeto discutir el lanzamiento acordado y ha realizado entrega del inmueble o ha formalizado la misma por lo que no existiría riesgo de utilización dilatoria del recurso para mantener la posesión.
¿Existe exoneración de consignar las rentas debidas cuando se ha obtenido reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita?
Ya es pacífica la doctrina que viene a sostener que el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita no exime del cumplimiento del requisito del artículo 449.1 LEC.
Como recuerda el artículo 6.5 de la Ley 1/1996 se exime a los beneficiados por dicho derecho de tener que sufragar tasas judiciales o depósitos para formalizar recursos pero, en modo alguno, dicha exención es extrapolable al deber de consignar las rentas debidas exigido por el art. 449.1 LEC.
En el mismo sentido, la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Cádiz a la que hemos hecho alusión previamente indica (Sentencia n.º 271 de 27 de octubre de 2022):
“La exigencia del art. 449 de la LEC. no nace del propio proceso ni crea una obligación pecuniaria que provenga del recurso, sino que, encuentra su base en la necesidad de que se cumpla una obligación que deriva de la propia Ley. El art. 6.5 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita, se refiere a los depósitos, que en beneficio del Estado, prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que el beneficio de justicia gratuita no abarca aquellos desembolsos que, en forma de consignación o depósito, se establecen en garantía de derechos de la parte contraria. Y decimos esto por si la parte apelante pretende escudarse en dicho beneficio a la hora de no haber hecho la consignación debida.
En este mismo sentido se pronuncia el AAP de Asturias de 29 de enero de 2010, al señalar que " el hecho de que la apelante tenga reconocido el beneficio de justicia gratuita no la exime del cumplimiento de la obligación prevista en el citado art. 449.4 de la LEC.. Pues, si bien el art. 6 de la Ley de Justicia Gratuita, refiriéndose al contenido material del derecho de asistencia jurídica gratuita, contempla en su punto 5 la exención del pago de los depósitos necesarios para la interposición de un recurso, ello no debe ser entendido en el sentido que pretende la apelante, ya que su contenido se refiere a los depósitos necesarios que la ley exige para el ejercicio del derecho al recurso y en beneficio del Estado, y no debe tener aplicación en supuestos como el que nos ocupa, teniendo en cuenta, además, que la exigencia del art. 449.4 de la LEC no deriva del propio proceso ni crea una obligación pecuniaria que provenga del recurso, sino que, por el contrario, encuentra su base en la necesidad de que se cumpla una obligación que deriva de la propia Ley de Propiedad Horizontal, y que, por lo tanto, existía con anterioridad al momento de la interposición del recurso. El citado art. 6.5 se refiere a los depósitos que en beneficio del Estado, y con arreglo a las disposiciones de la LEC de 1881, se exigía en determinados casos para la adecuada interposición de los recursos de casación (art. 1.703) y de revisión ( art. 1.799). El beneficio de justicia gratuita no abarca aquellos desembolsos que, en forma de consignación o depósito, se establecen en garantía de derechos de la parte contraria, como son las cauciones en las medidas cautelares (que garantizan el derecho del que sufre las medidas a ser resarcido por los perjuicios que le causen), o las consignaciones de cantidades que han sido objeto de condena en determinados procedimientos (los que llevan aparejado lanzamiento, procesos derivados de la circulación de vehículos de motor, y procesos -como el presente- en que se pretenda la condena al pago de cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos). Y es que esas consignaciones tienden a asegurar, no la seriedad del recurso o de la actuación procesal (como sucede con el depósito para poder interponer demanda de revisión de sentencia firme - art. 513 LEC) sino el derecho de la parte contraria a cobrar, nada más resuelto el recurso, las cantidades que se le adeudan, o la efectividad y rapidez de la ejecución provisional de la condena, si la vencedora en primera instancia insta dicha ejecución provisional”.
En conclusión y en lo que respecta a la excepción declarada por el Tribunal Supremo respecto a la obligación impuesta a los recurrentes al amparo de lo contenido en el art. 449.1 LEC podemos indicar que, pese a que dicha obligación continúa siendo un pilar esencial para garantizar la agilidad en los procedimientos de recuperación de la posesión, ahora gracias a dicha interpretación menos rigorista se ajusta más a la casuística y, por ende, se permite una aplicación más proporcionada, más garantista y más coherente garantizando así el derecho de defensa y ajustando su interpretación a la finalidad pretendida por el legislador en el art. 449.1 LEC.
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